Проверка застройщика, объекта, документов и договорной конструкции до рекомендации клиенту.
Due diligence нужен не для формальной отметки «проверено», а для выявления документов, рисков и условий, которые должны быть закрыты до оплаты. Материалы охватывают контрагента, право, разрешения, договор, платежи и исполнение.
Результат — проверяемый список фактов, замечаний и условий для решения, а не оценка, основанная только на бренде или презентации.
Проверка агентства состоит из корпоративной, операционной и репутационной частей. Сверьте юридические данные, полномочия сотрудников, договорную модель, доступ к локальным документам и реальные процессы после бронирования.
Проверка застройщика включает юридическое лицо, права на участок, разрешения, завершённые проекты, договор, финансовый и строительный прогресс. Известность бренда и шоурум не заменяют документы.
На Бали проверка начинается с права на землю и допустимого использования, затем охватывает компанию, разрешения, договор строительства, платежи, подрядчиков и оператора. Портфолио и обещанная доходность вторичны.
Due diligence проверяет продавца, титул, обременения, разрешения, договор, иностранную квоту, платежи и регистрационный путь. Набор документов зависит от типа объекта и стадии проекта.
Проверка на Бали охватывает право на землю, зонирование, разрешения, стороны, объект, строительство, договор, налоги и управление. Она проводится до существенного платежа и должна соответствовать структуре конкретного покупателя.
До депозита проверяют право и полномочия продавца, документы объекта, обременения, разрешения, договор, платежи и, для иностранца, допустимую форму владения. Депозит вносят только после того, как ключевые вопросы закрыты, а не в обмен на обещание проверить позже.
Проверка права на землю на Бали начинается с типа сертификата, полномочий владельца, границ, зонирования и обременений. Данные сверяют с официальным реестром и документами, а не полагаются на копии и заверения продавца.
Обременения — залоги, аресты, сервитуты и права третьих лиц — ограничивают распоряжение объектом и переходят вместе с ним. Их выявляют через официальные реестры и документы до оплаты, потому что необнаруженное обременение становится проблемой покупателя.
Технический аудит оценивает конструкцию, инженерные системы, качество отделки, влажность, дренаж и соответствие проекту. Для готовой виллы это защита от скрытых дефектов, которые не видны при обычном осмотре, но дорого обходятся после покупки.
Разрешение на строительство подтверждает законность возведения объекта в соответствии с зонированием и проектом. В Индонезии система разрешений менялась, поэтому проверяют актуальный документ, его соответствие фактической постройке и зонированию участка.
Репутацию застройщика оценивают по завершённым проектам, соблюдению сроков, качеству передачи, юридическому лицу и обязательствам после сдачи. Отзывы и презентации дополняют, но не заменяют проверяемые факты о прошлых объектах.
Договор аренды земли на Бали проверяют по сроку, регистрации, условиям и цене продления, правам на построенное здание, передаче и прекращению. Эти пункты определяют реальную ценность права, поэтому их читают до строительства и оплаты.
Тревожные сигналы в презентации — это гарантированная доходность без обеспечения, право собственности без расшифровки, давление на срочную бронь, отказ показать договор и непрозрачный получатель платежей. Каждый из них требует проверки, а не спешки.
Финансовая устойчивость девелопера влияет на завершение проекта в срок и без остановок. Оценивают связь платежей клиентов со стадиями стройки, наличие финансирования, историю завершения проектов и обязательства при задержке, потому что незавершённый объект — главный риск presale.
Прошлые проекты показывают, как застройщик соблюдает сроки, качество передачи и обязательства после сдачи. Их проверяют по фактам: даты сдачи, замечания покупателей, состояние объектов и выполнение гарантий, а не по рекламным кейсам.
Юрист застройщика защищает интересы застройщика, а не покупателя, поэтому для независимой проверки нужен собственный специалист. Он проверяет право, договор и риски на стороне клиента, что особенно важно в сделках с иностранным участием.
Если доход объекта зависит от управляющей компании, её проверяют до покупки: договор, модель вознаграждения, прозрачность отчётов, реальную загрузку сопоставимых объектов и порядок расчётов. Слабый оператор способен обнулить преимущества хорошей локации.
Регистрация открывает доступ к партнёрской инфраструктуре, материалам и CRM.