远程看房：海外买家的视频证据需求说明

明确看房必须回答什么

精心制作的视频可以展示漂亮室内，却不回答书桌能否放下、卧室是否朝向送货区，或实际房源是否与样板间不同。安排通话前，将买家的担忧转化为可观察的问题。写下房源编号、需要查看的房间、出入路线，以及会排除该房源的条件。

区分三类信息：镜头能展示的、必须由文件确认的，以及需由专家测试的。柜门可以在视频中打开，拍摄产权文件不能证明所有权，用手机展示配电箱也不能认证电气安装。

确认房源，并沿连续路线查看

在允许录像的、可识别的入口开始，再前往房源，不要在无关片段间切换。请当地代表说明楼宇、楼层和房源编号。避免公开门禁密码、住户面孔或私人信息。如果是样板间，应先说明，再讨论装修，不能仿佛其属于所购房源。

从入口经过每个房间，在门窗处缓慢停留。广角镜头会夸大空间，应同时要求普通镜头视角，并索取买家重要家具所需的尺寸。尺寸应注明由谁、如何测量；未委托专业测绘时，不能当成专业测绘结果。

使用问题与证据日志

日志比一句“看起来不错”更有用，也能避免团队转向下一套挂牌房源时，未解答的问题随之消失。

记录普通情况，而不仅是最佳时刻

要求在开窗和关窗时各拍一小段安静视频。手机麦克风及视频压缩无法提供可靠声学测量，但可能揭示值得专门到访查看的原因。记录看房时间，以及附近设施是否运行。不能从停业季节的几分钟推断全年安静。

采光也受时间、朝向和邻楼影响。如果阳光充足的客厅是必要条件，应要求在相关时段再次查看。缺少某个视角不自动等于缺陷，而是需要明确负责人和下一步的证据缺口。

以明确决定结束，而不是仓促预订

通话后给买家发送简短总结：满足的要求、发现的担忧、待提供文件及仍需进行的检查。在获得适当同意的情况下，将原始录像保存在商定的私人位置。当地限制录像时，应遵守规定，改用书面观察记录。

例如，一位假设买家因备用房间放不下商定的书桌而放弃某套公寓。即使室内漂亮，这仍是有用结果。看房避免了进一步检查不适用房源，却没有假装解决其法律或技术状况问题。

买家与经纪人常问的问题

实时通话能证明楼宇没有缺陷吗？

不能。有些缺陷隐蔽、间歇出现，或在镜头之外。适当的合格检查应另行委托。

预录视频能替代实时看房吗？

日期及房源清楚时，可帮助初步比较。实时看房允许买家要求补充视角，但任何一种形式都不能证明一切。

网络中断怎么办？

重新安排未完成的核查。不要因为经纪人还有其他预约，就把中断的看房标成已完成。

来源与适用范围

RICS：国际土地测量标准提供更广泛的尽职调查背景，并非认可仅凭视频购买。看房需求说明是IBG Property为买家及转介经纪人制定的编辑工具。

教育性资料。示例仅作说明；法律、技术、税务及投资决策需要针对具体情况的专业建议。