Nabídková cena, nebo dokončený prodej? Spolehlivé porovnání nemovitostí
Při porovnávání zahraničních nemovitostí oddělujte nabídkové ceny od dokončených transakcí. Zaznamenejte data zdrojů, rozdíly mezi jednotkami, pobídky a omezení neúplných údajů o prodeji.
Snímek obrazovky dokládá nabídku, ne prodej
Tři podobné inzeráty s vysokou cenou mohou patřit stejnému prodávajícímu, obsahovat neplatné nabídky nebo popisovat dosud neprodané jednotky. Pomohou určit alternativy dostupné kupujícímu. Bez dalších důkazů ale nedokládají dosažené transakční ceny ani neopravňují k předpovědi, že nově koupenou nemovitost bude možné prodat za stejnou cenu.
Pokyny RICS ke srovnávacím podkladům se zabývají kvalitou a analýzou dat používaných při oceňování. Užší výběr makléře není automaticky odborným oceněním. Podklady zaznamenávejte pečlivě, ale nepřisuzujte jim autoritu znaleckého zadání, které nebylo provedeno.
Zařaďte zdroj před výpočtem průměru
U každé srovnávané nemovitosti zaznamenejte zdroj, datum zachycení a stav ceny. Rozlišujte veřejný inzerát, nabídku developera, uváděnou rezervaci a dokončenou transakci doloženou vhodnými podklady. Zeptejte se, zda cena zahrnuje nábytek, poplatky, pobídku k pronájmu nebo jinou úlevu. Při žádání o transakční záznamy respektujte důvěrnost a zákonná omezení přístupu.
Tvrdí-li prodávající, že soused dosáhl určité ceny, zaznamenejte to jako neověřenou informaci, dokud nebude doložena. Nepovyšujte ji na fakt o dokončeném prodeji jen proto, že se objevuje v několika prezentacích. Opakované kopie stejného tvrzení nejsou nezávislé důkazy.
Porovnávejte správné vlastnosti
| Hledisko | Co zaznamenat | Proč může prostý průměr zavádět |
|---|---|---|
| Práva a doba | Doložené nabízené právo | Různá práva nejsou zaměnitelná |
| Velikost | Plocha a způsob měření | Plochy s velkým podílem balkonů se mohou lišit od vnitřních ploch |
| Čas | Datum podkladu a fáze dokončení | Počáteční prodej a dokončené bydlení mají jiné podmínky |
| Jednotka | Podlaží, výhled, dispozice a stav | Podobné názvy projektů neznamenají stejné jednotky |
| Cenový balíček | Zahrnuté položky, poplatky a pobídky | Uváděná cena může skrývat jiné celkové náklady |
Nepřiřazujte každému rozdílu vymyšlenou procentní úpravu. Nelze-li podstatný rozdíl věrohodně posoudit, uveďte jej jako omezení nebo zvolte vhodnější srovnávanou nemovitost.
Ukažte výpočet, nepředstírejte ocenění
Předpokládejme, že ilustrační výběr obsahuje nabídkovou cenu 5,0 milionu THB, uváděnou rezervaci za 4,8 milionu THB a doloženou dokončenou transakci za 4,7 milionu THB. Každé číslo má jinou důkazní hodnotu. Jejich aritmetický průměr je přibližně 4,83 milionu THB, ale správný výpočet sám z průměru nedělá obhajitelný odhad prodejní ceny.
Ověřte, zda mají jednotky srovnatelná práva, plochu, stav a data. Pokud prodaná jednotka vyžadovala rekonstrukci nebo zahrnovala jinou plochu, rozdíl vysvětlete. Rozmezí uvádějte jen tehdy, když je podklady odůvodňují. Nepředstírejte přesnost přidáváním desetinných míst k nejistým vstupům.
Přeměňte srovnání v užitečné otázky pro kupujícího
Ptejte se, které alternativy by kupující mohl skutečně koupit nyní, jaké důkazy podporují předpoklad budoucího prodeje a které podstatné skutečnosti zůstávají neznámé. Kupující pro vlastní užívání může rozumně dát přednost dražší jednotce, která splňuje nezbytný požadavek. Zájemce o další prodej potřebuje důkladnější rozhovor o podkladech pro budoucího kupce a cenu.
Jako doporučující makléř uchovávejte přehled podkladů společně se zadáním kupujícího. Místní tým pak může prověřit konkrétní mezeru místo žádosti, aby „dokázal, že je projekt pod tržní cenou“. Pokud je třeba formální názor na hodnotu, může být vhodný nezávislý kvalifikovaný odhadce.
Otázky kupujících a makléřů
Jsou veřejné inzeráty k ničemu?
Ne. Ukazují dostupnou konkurenci a očekávání prodávajících, pokud je jasný jejich stav a datum.
Mohu rezervaci označit za dokončenou transakci?
Ne. Zaznamenejte skutečně doloženou událost. Rezervace, smlouva, převod a výplata jsou samostatné fáze.
Určuje nejnižší srovnávaná cena spravedlivou hodnotu?
Ne. Může se týkat podstatně jiné jednotky, souboru práv nebo stavu. Před závěrem rozdíl prošetřete.
Zdroje a rozsah
RICS: Srovnávací podklady při oceňování nemovitostí. Příklady jsou vymyšlené pro vysvětlení. Článek není oceněním, cenovou prognózou ani investičním doporučením.
Vzdělávací materiál. Příklady jsou ilustrační; právní, technická, daňová a investiční rozhodnutí vyžadují odborné poradenství pro konkrétní případ.
Založit bezplatný partnerský účet
Máte poptávku od kupujícího zahraniční nemovitosti? Přečtěte si podmínky spolupráce, získejte souhlas kupujícího a vložte podrobnou poptávku do partnerského účtu.
Partnerský účet a školení jsou dostupné v ruštině a angličtině.