Angebotspreis oder abgeschlossener Verkauf? Immobilien verlässlich vergleichen

Ein Screenshot belegt ein Angebot, keinen Verkauf

Drei ähnliche Inserate mit hohen Preisen können vom selben Verkäufer stammen, abgelaufene Angebote enthalten oder noch unverkaufte Einheiten beschreiben. Sie helfen, Alternativen für einen Käufer zu finden. Ohne weitere Nachweise belegen sie weder erzielte Transaktionswerte noch rechtfertigen sie die Prognose, ein neuer Kauf lasse sich später zum gleichen Preis verkaufen.

Die RICS-Leitlinie zu Vergleichsnachweisen behandelt die Qualität und Analyse von Daten bei der Wertermittlung. Eine Vorauswahl eines Maklers ist nicht automatisch ein professionelles Wertgutachten. Dokumentieren Sie Nachweise sorgfältig, ohne die Autorität eines nicht erteilten und ausgeführten Bewertungsauftrags zu beanspruchen.

Ordnen Sie die Quelle ein, bevor Sie einen Durchschnitt berechnen

Erfassen Sie für jedes Vergleichsobjekt Quelle, Erfassungsdatum und Preisstatus. Unterscheiden Sie öffentliche Inserate, Bauträgerangebote, gemeldete Reservierungen und abgeschlossene Transaktionen mit geeigneten Belegen. Fragen Sie, ob Möbel, Gebühren, Mietanreize oder andere Zugeständnisse im Preis enthalten sind. Beachten Sie bei der Anforderung von Transaktionsunterlagen Vertraulichkeit und gesetzliche Zugangsgrenzen.

Sagt ein Verkäufer, ein Nachbar habe einen bestimmten Preis erzielt, halten Sie dies bis zur Belegung als unbestätigte Angabe fest. Machen Sie daraus keine Tatsache über einen abgeschlossenen Verkauf, nur weil die Aussage in mehreren Präsentationen auftaucht. Wiederholte Kopien derselben Behauptung sind keine unabhängigen Nachweise.

Vergleichen Sie die relevanten Merkmale

Weisen Sie nicht jedem Unterschied einen erfundenen prozentualen Anpassungswert zu. Lässt sich ein wesentlicher Unterschied nicht verlässlich beurteilen, kennzeichnen Sie ihn als Einschränkung oder wählen Sie ein besseres Vergleichsobjekt.

Rechenbeispiel statt vorgetäuschter Wertermittlung

Angenommen, eine rein beispielhafte Vorauswahl umfasst einen Angebotspreis von 5,0 Millionen THB, eine gemeldete Reservierung von 4,8 Millionen THB und einen dokumentierten Abschluss von 4,7 Millionen THB. Die drei Zahlen haben einen unterschiedlichen Nachweisstatus. Ihr rechnerischer Durchschnitt liegt bei etwa 4,83 Millionen THB. Allein die richtige Rechnung macht diesen Wert aber nicht zu einer belastbaren Verkaufspreisschätzung.

Prüfen Sie, ob Rechte, Fläche, Zustand und Daten der Einheiten vergleichbar sind. Musste die verkaufte Einheit renoviert werden oder lag ihr eine andere Fläche zugrunde, erläutern Sie den Unterschied. Nennen Sie eine Spanne nur, wenn die Nachweise sie tragen. Zusätzliche Nachkommastellen verleihen schwachen Ausgangsdaten keine Genauigkeit.

Machen Sie aus dem Vergleich hilfreiche Käuferfragen

Fragen Sie, welche Alternativen der Käufer jetzt tatsächlich erwerben könnte, welche Nachweise eine spätere Verkaufsannahme stützen und welche wesentlichen Fakten unbekannt bleiben. Ein Eigennutzer kann sich vernünftigerweise für eine teurere Einheit entscheiden, die eine unverzichtbare Anforderung erfüllt. Wer auf Wiederverkauf setzt, braucht eine gründlichere Diskussion der Nachweise für den künftigen Käufer und Preis.

Als vermittelnder Makler bewahren Sie die Nachweisübersicht zusammen mit dem Käuferprofil auf. So kann das lokale Team eine konkrete Lücke untersuchen, statt die Aufforderung zu erhalten, „zu beweisen, dass das Projekt unter Marktwert liegt“. Wird eine formelle Wertermittlung benötigt, kann ein unabhängiger qualifizierter Gutachter sinnvoll sein.

Fragen von Käufern und Maklern

Sind öffentliche Inserate nutzlos?

Nein. Sie zeigen verfügbare Konkurrenzangebote und Verkäufererwartungen, sofern Status und Datum klar sind.

Darf ich eine Reservierung als abgeschlossene Transaktion bezeichnen?

Nein. Halten Sie das tatsächlich belegte Ereignis fest. Reservierung, Vertrag, Übertragung und Auszahlung sind getrennte Schritte.

Bestimmt der niedrigste Vergleichspreis den angemessenen Wert?

Nein. Er kann eine wesentlich andere Einheit, andere Rechte oder einen anderen Zustand betreffen. Klären Sie den Unterschied, bevor Sie Schlüsse ziehen.

Quellen und Geltungsbereich

RICS: Vergleichsnachweise bei der Immobilienbewertung. Die Beispiele wurden zur Erklärung erfunden. Dieser Artikel ist weder Wertgutachten noch Preisprognose oder Anlageempfehlung.

Informationsmaterial. Beispiele dienen der Veranschaulichung; rechtliche, technische, steuerliche und Anlageentscheidungen erfordern eine auf den Einzelfall abgestimmte Fachberatung.