Jak obliczyć rentowność najmu na Phuket

Co oznacza podana stopa zwrotu

Prezentacja może podawać przychód brutto, dochód po opłacie operatora lub płatność w odrębnym programie. To różne miary. Trzeba zapytać o okres, uwzględnione koszty i podstawę inwestycji dla danego procentu. Bez tych trzech danych nie można porównać dwóch stóp zwrotu.

Rentowność brutto odnosi przychody z najmu do wybranej podstawy inwestycji. Rentowność operacyjna netto odejmuje koszty operacyjne. Przepływy pieniężne właściciela zależą też od podatków, finansowania, nakładów kapitałowych i innych zobowiązań. Trzeba sprawdzić, co autor rozumie przez "netto".

Kalendarz całego roku

Dla każdego miesiąca należy zapisać dni dostępne do najmu, dni zajęte i średnią rzeczywiście uzyskaną stawkę. Własne pobyty i prace utrzymaniowe nie mogą jednocześnie być nocami najmu. Przy prognozie obłożenia trzeba ustalić, czy podstawą są dni kalendarzowe, czy tylko dostępne.

Dobry miesiąc nie opisuje całego roku. Potrzebne są dane porównywalnych obiektów z lokalizacją, powierzchnią, stanem, dostępem do udogodnień i okresem obserwacji. Reklamowana cena za noc nie dowodzi, że goście płacili ją z założoną częstotliwością.

Przykład obliczeń, nie prognoza rynku

Poniższy hipotetyczny model obejmuje 360 dostępnych dni. Dane wybrano wyłącznie do pokazania rachunku. To nie statystyka rynkowa, prognoza IBG Property ani oferta konkretnej inwestycji. Pozostałe dni roku nie generują w tym przykładzie przychodu.

Okres modelu	Dostępne dni	Zajęte dni	Stawka za zajętą noc	Przychód
Okres A	120	90	THB 3,000	THB 270,000
Okres B	120	66	THB 2,200	THB 145,200
Okres C	120	42	THB 1,600	THB 67,200
Rok modelowy	360	198	Zależna od okresu	THB 482,400

Przy pełnej inwestycji 5 500 000 THB rentowność brutto wynosi 482 400 / 5 500 000 × 100, czyli około 8,77%. Nie jest to jeszcze zwrot z pieniędzy pozostających właścicielowi.

Załóżmy łączny koszt zarządzania i dystrybucji równy 25% przychodu oraz 90 000 THB innych rocznych kosztów operacyjnych. Pozostaje dochód operacyjny 271 800 THB, czyli około 4,94% inwestycji. Nie uwzględniono podatków właściciela, odsetek od kredytu, dużego remontu ani kosztów sprzedaży. Założenia opłat i kosztów również są hipotetyczne.

Kto płaci za poszczególne wydatki

Koszty zmienne trzeba oddzielić od zobowiązań stałych. Pierwsze zmieniają się wraz z rezerwacjami, drugie mogą pozostać przy pustym mieszkaniu. Nie należy liczyć prowizji platformy dwa razy, jeśli mieści się już w opłacie operatora.

Grupa kosztów	Pytania do wyjaśnienia
Pozyskanie gości	Opłaty operatora i platform, rabaty, zwroty i koszty płatności
Obsługa gości	Sprzątanie, pościel, materiały zużywalne i media
Własność	Opłaty części wspólnych, ubezpieczenie, internet i regularne płatności
Stan nieruchomości	Naprawy, wymiana sprzętu i mebli, rezerwa remontowa

Przy każdej pozycji trzeba ustalić, czy płaci gość, operator czy właściciel, co potwierdza kwotę i kiedy wydawane są rozliczenia. Należy przejrzeć ograniczenia własnego użytkowania i warunki zakończenia umowy zarządzania. Dozwolony prawnie sposób najmu wymaga potwierdzenia dla konkretnego obiektu.

Próba przy niższym obłożeniu

W tym samym przykładzie zmniejszamy liczbę zajętych nocy o 20%, bez zmiany stawek. Przychód wynosi 385 920 THB. Po hipotetycznej opłacie 25% i stałych kosztach 90 000 THB dochód operacyjny to 199 440 THB, około 3,63% inwestycji 5 500 000 THB przed wskazanymi wyżej wyłączeniami.

To test wrażliwości, nie prognoza spadku popytu. Niższe stawki, dodatkową naprawę i własne pobyty w drogich terminach należy testować osobno. Scenariusz bazowy nie powinien po cichu łączyć wszystkich optymistycznych założeń.

Dom dla siebie i nieruchomość na wynajem

Przy planie kilku miesięcy pobytu na Phuket najpierw trzeba wpisać je do kalendarza. Użytek własny nie jest gotówkowym dochodem z najmu, choć jego wartość dla życia może być głównym powodem zakupu. Nieruchomość z niższą prognozowaną rentownością może lepiej służyć temu celowi.

Nie należy wybierać wyłącznie według reklamowanego procentu. Obok arkusza znaczenie mają lokalizacja, układ, jakość budowy, prawa i łatwość zarządzania. Nasz poradnik dla zagranicznych kupujących wyjaśnia szerszy zakres kontroli przed zakupem.

Prognozy, gwarancje i wzrost wartości

Prognoza najmu nie jest zobowiązaniem umownym do zapłaty. Jeśli oferowana jest gwarancja, trzeba sprawdzić płatnika, okres, warunki, wyłączenia i środki na wypadek niewykonania. Słowo w broszurze nie zastąpi oceny kontrahenta i porady prawnej.

Zysk z odsprzedaży nie jest dochodem z najmu. Należy modelować go osobno wraz z kosztami sprzedaży i czasem wyjścia. Niezrealizowanego wzrostu szacunkowej wartości nie można dodać do otrzymanej gotówki i nazwać regularną wypłatą.

O co poprosić przed zakupem

Potrzebny jest arkusz z danymi, nie tylko jego główny procent. Powinien pokazywać koszty nabycia, kalendarz, stawki, obłożenie, opłaty, koszty stałe i wyłączenia. Każdą liczbę należy oznaczyć jako rozliczenie operacyjne, wycenę dostawcy lub założenie. Inny doradca powinien móc odtworzyć rachunek.

Pytanie "Jaka jest rentowność na Phuket?" staje się wtedy konkretne: który obiekt, jaki okres, jakie koszty i jakie ryzyko jest akceptowalne? To punkt wyjścia przed porównywaniem broszur inwestycji.