Cómo calcular la rentabilidad del alquiler en Phuket

Determinar qué rentabilidad se anuncia

Una presentación puede mostrar ingresos brutos, ingresos después de la comisión del operador o un pago dentro de un programa separado. Son medidas distintas. Pregunte por el periodo, los costes incluidos y la base de inversión del porcentaje. Sin los tres elementos no se pueden comparar dos rentabilidades.

La rentabilidad bruta relaciona los ingresos del alquiler con la base de inversión elegida. La rentabilidad operativa neta se calcula descontando los costes operativos. El flujo de caja del propietario depende también de impuestos, financiación, inversiones de capital y otras obligaciones. Compruebe qué incluye exactamente el autor en la palabra "neto".

Crear un calendario de todo el año

Para cada mes, anote los días disponibles para alquilar, los ocupados y la tarifa media realmente obtenida. Las estancias propias y los periodos de mantenimiento no pueden ser simultáneamente noches alquiladas. Cuando un operador prevea ocupación, pregunte si la mide sobre días del calendario o solo sobre días disponibles.

Un buen mes no describe un año. Solicite datos de inmuebles comparables con ubicación, tamaño, estado, acceso a servicios y periodo observado. Una tarifa nocturna anunciada no prueba que los huéspedes la pagaran con la frecuencia supuesta.

Un ejemplo calculado, no una previsión de mercado

El siguiente modelo hipotético tiene 360 días disponibles. Los datos se eligen para demostrar la aritmética. No son estadísticas del mercado, una previsión de IBG Property ni una oferta de un proyecto concreto. En este ejemplo, los demás días del año no generan ingresos.

Periodo del modelo	Días disponibles	Días ocupados	Tarifa por noche ocupada	Ingresos
Periodo A	120	90	3.000 THB	270.000 THB
Periodo B	120	66	2.200 THB	145.200 THB
Periodo C	120	42	1.600 THB	67.200 THB
Año del modelo	360	198	Varía por periodo	482.400 THB

Con una inversión total de 5.500.000 THB, la rentabilidad bruta es 482.400 / 5.500.000 × 100, aproximadamente un 8,77 %. Todavía no es la rentabilidad del dinero que conserva el propietario.

Suponga que gestión y distribución cuestan juntas el 25 % de los ingresos y que los demás gastos operativos anuales suman 90.000 THB. Quedan 271.800 THB de ingresos operativos, aproximadamente el 4,94 % de la inversión. Se excluyen impuestos del propietario, intereses de préstamos, reformas importantes y costes de venta. Las comisiones y los gastos supuestos también son hipotéticos.

Preguntar quién paga cada gasto

Separe costes variables de compromisos fijos. Los primeros cambian con las reservas; los segundos pueden continuar cuando el apartamento está vacío. Evite contar dos veces una comisión de plataforma si ya está incluida en la del operador.

Grupo de costes	Preguntas que hacer
Captación de huéspedes	Comisiones del operador y las plataformas, descuentos, devoluciones y costes de pago
Atención a huéspedes	Limpieza, ropa de cama, consumibles y suministros
Propiedad	Cuotas comunes, seguros, internet y pagos recurrentes
Estado del inmueble	Reparaciones, sustitución de aparatos y muebles, reserva para reformas

En cada concepto, determine si paga el huésped, el operador o el propietario, qué justificantes respaldan el importe y cuándo se emiten los estados de cuentas. Revise las restricciones al uso personal y las condiciones de terminación del contrato de gestión. Confirme que el uso de alquiler propuesto está legalmente permitido para ese inmueble.

Probar una ocupación menor

Reduzca un 20 % las noches ocupadas del mismo ejemplo, manteniendo las tarifas. Los ingresos pasan a 385.920 THB. Tras la comisión hipotética del 25 % y los costes fijos de 90.000 THB, quedan 199.440 THB de ingresos operativos. Es aproximadamente el 3,63 % de los 5.500.000 THB invertidos, antes de las exclusiones indicadas.

Es una prueba de sensibilidad, no una predicción de caída de la demanda. Pruebe por separado tarifas menores, una reparación adicional y estancias propias en fechas caras. El escenario base no debería acumular discretamente todas las hipótesis optimistas.

Una vivienda para usted y un inmueble para alquilar

Si quiere pasar varios meses en Phuket, póngalos primero en el calendario. El uso personal no es ingreso de alquiler en efectivo, aunque su valor para su vida puede ser la razón principal para comprar. Un inmueble con menor rentabilidad prevista puede encajar mejor con ese objetivo.

No elija solo por un porcentaje anunciado. La ubicación, la distribución, la calidad de construcción, la propiedad y la facilidad de gestión importan junto con la hoja de cálculo. Nuestra guía del comprador extranjero explica las demás comprobaciones de la compra.

Previsiones, garantías y revalorización

Una previsión de alquiler no equivale a una obligación contractual de pago. Si se ofrece una garantía, examine quién debe pagar, la duración, las condiciones, las exclusiones y las medidas previstas ante incumplimientos. Una palabra en un folleto no sustituye la evaluación de la contraparte ni el asesoramiento jurídico.

Una plusvalía de venta no es ingreso de alquiler. Calcúlela por separado con costes de venta y tiempo para salir de la inversión. Un aumento no realizado de una valoración estimada no puede sumarse al efectivo recibido y describirse como un pago periódico.

Qué pedir antes de comprar

Pida la hoja con los datos de cálculo, no solo el porcentaje destacado. Debe mostrar costes de adquisición, calendario, tarifas, ocupación, comisiones, costes fijos y exclusiones. Identifique cada cifra como estado de explotación, presupuesto de proveedor o supuesto. Otro asesor debería poder reproducir el cálculo.

Así, "¿Qué rentabilidad hay en Phuket?" se convierte en una pregunta que puede responderse: qué inmueble, qué periodo, qué costes y qué riesgo acepta usted. Empiece por ahí antes de comparar folletos de proyectos.