Die Mietrendite auf Phuket berechnen

Welche Rendite wird genannt?

Eine Präsentation kann Bruttoerlöse, Einnahmen nach Betreibergebühr oder eine Zahlung aus einem gesonderten Programm zeigen. Das sind unterschiedliche Kennzahlen. Fragen Sie nach Zeitraum, enthaltenen Kosten und der dem Prozentsatz zugrunde liegenden Investitionsbasis. Ohne alle drei sind zwei Renditeangaben nicht vergleichbar.

Bruttorendite setzt Mieterträge zur gewählten Investitionsbasis ins Verhältnis. Nettorendite aus dem Betrieb zieht Betriebskosten ab. Der Zahlungsfluss des Eigentümers hängt außerdem von Steuern, Finanzierung, Investitionen und anderen Verpflichtungen ab. Prüfen Sie genau, was der Verfasser mit "netto" meint.

Einen Jahreskalender erstellen

Erfassen Sie für jeden Monat verfügbare Miettage, belegte Tage und den tatsächlich erzielten Durchschnittspreis. Eigene Aufenthalte und Wartungszeiten können nicht zugleich vermietete Nächte sein. Fragen Sie bei einer Auslastungsprognose, ob sie sich auf Kalendertage oder nur verfügbare Tage bezieht.

Ein starker Monat beschreibt kein Jahr. Fordern Sie Nachweise vergleichbarer Objekte mit Lage, Größe, Zustand, Zugang zu Einrichtungen und Beobachtungszeitraum an. Ein beworbener Nachtpreis belegt nicht, dass Gäste ihn in der angenommenen Häufigkeit bezahlt haben.

Ein Rechenbeispiel, keine Marktprognose

Das folgende hypothetische Modell hat 360 verfügbare Tage. Die Eingaben dienen nur der Veranschaulichung des Rechenwegs. Sie sind weder Marktstatistik noch Prognose von IBG Property oder Angebot eines bestimmten Projekts. Die übrigen Tage des Jahres erzielen in diesem Beispiel keine Einnahmen.

Modellzeitraum	Verfügbare Tage	Belegte Tage	Preis je belegter Nacht	Erlös
Zeitraum A	120	90	THB 3,000	THB 270,000
Zeitraum B	120	66	THB 2,200	THB 145,200
Zeitraum C	120	42	THB 1,600	THB 67,200
Modelljahr	360	198	Je nach Zeitraum verschieden	THB 482,400

Bei einer Gesamtinvestition von 5.500.000 THB beträgt die Bruttorendite 482.400 / 5.500.000 × 100, also etwa 8,77 %. Das ist noch nicht die Rendite aus dem Geld, das dem Eigentümer verbleibt.

Angenommen, Verwaltung und Vertrieb kosten zusammen 25 % des Erlöses. Hinzu kommen jährlich 90.000 THB weitere Betriebskosten. Es bleiben 271.800 THB Betriebseinnahmen, etwa 4,94 % der Investition. Eigentümersteuern, Kreditzinsen, größere Sanierungen und Veräußerungskosten sind nicht enthalten. Auch Gebühren- und Kostenannahmen sind hypothetisch.

Wer bezahlt welchen Posten?

Trennen Sie variable Kosten von festen Verpflichtungen. Erstere ändern sich mit Buchungen, letztere können auch bei Leerstand bestehen bleiben. Rechnen Sie eine Plattformgebühr nicht doppelt ein, wenn sie bereits in der Betreibergebühr enthalten ist.

Kostengruppe	Zu klärende Fragen
Gäste gewinnen	Betreiber- und Plattformgebühren, Rabatte, Erstattungen und Zahlungskosten
Gäste betreuen	Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial und Nebenkosten
Eigentum	Gemeinschaftskosten, Versicherung, Internet und regelmäßige Zahlungen
Zustand des Objekts	Reparaturen, Ersatz von Geräten und Möbeln sowie Sanierungsreserve

Klären Sie für jeden Posten, ob Gast, Betreiber oder Eigentümer zahlt, welcher Nachweis den Betrag belegt und wann Abrechnungen erfolgen. Prüfen Sie Eigennutzungsbeschränkungen und Kündigungsbedingungen im Verwaltungsvertrag. Lassen Sie bestätigen, dass die geplante Vermietung für das konkrete Objekt rechtlich zulässig ist.

Geringere Auslastung testen

Verringern Sie im selben Beispiel die belegten Nächte bei unveränderten Preisen um 20 %. Der Erlös sinkt auf 385.920 THB. Nach der hypothetischen Gebühr von 25 % und 90.000 THB Fixkosten bleiben 199.440 THB Betriebseinnahmen. Das sind etwa 3,63 % der Investition von 5.500.000 THB, vor den oben genannten ausgeschlossenen Posten.

Dies ist eine Sensitivitätsprüfung, keine Vorhersage sinkender Nachfrage. Testen Sie niedrigere Preise, eine zusätzliche Reparatur und eigene Aufenthalte an teuren Terminen getrennt. Der Basisfall sollte nicht stillschweigend alle optimistischen Annahmen bündeln.

Eigenes Zuhause und Mietobjekt

Wenn Sie mehrere Monate auf Phuket verbringen möchten, tragen Sie diese zuerst in den Kalender ein. Eigennutzung ist keine Mieteinnahme in Geld, auch wenn ihr persönlicher Wert der Hauptgrund für den Kauf sein kann. Ein Objekt mit niedrigerer prognostizierter Rendite kann dazu besser passen.

Wählen Sie nicht allein nach einem beworbenen Prozentsatz. Lage, Grundriss, Bauqualität, Rechte und einfache Verwaltung zählen neben der Tabelle. Unser Leitfaden für ausländische Käufer erläutert die weiteren Prüfungen beim Kauf.

Prognosen, Garantien und Wertzuwachs

Eine Mietprognose ist nicht dasselbe wie eine vertragliche Zahlungsverpflichtung. Wird eine Garantie angeboten, prüfen Sie Zahlungspflichtigen, Dauer, Bedingungen, Ausschlüsse und Abhilfen bei Nichterfüllung. Das Wort in einer Broschüre ersetzt weder die Prüfung der Gegenpartei noch Rechtsberatung.

Ein Verkaufsgewinn ist kein Mietertrag. Rechnen Sie ihn mit Verkaufskosten und Zeit bis zum Ausstieg gesondert durch. Ein nicht realisierter Anstieg eines geschätzten Werts lässt sich nicht zu erhaltenen Zahlungen addieren und als regelmäßige Auszahlung bezeichnen.

Was vor dem Kauf anzufordern ist

Fordern Sie die Tabelle mit den Eingaben an, nicht nur die hervorgehobene Rendite. Sie sollte Erwerbskosten, Kalender, Preise, Auslastung, Gebühren, Fixkosten und Ausschlüsse zeigen. Kennzeichnen Sie jede Zahl als Betriebsabrechnung, Lieferantenangebot oder Annahme. Ein anderer Berater sollte den Rechenweg nachvollziehen können.

So wird aus "Wie hoch ist die Rendite auf Phuket?" eine beantwortbare Frage: welches Objekt, welcher Zeitraum, welche Kosten und welches Risiko können Sie tragen? Beginnen Sie damit, bevor Sie Projektbroschüren vergleichen.