Jak vypočítat výnos z pronájmu na Phuketu

Zjistěte, který výnos je uváděn

Prezentace může ukazovat hrubé tržby, příjem po poplatku provozovatele nebo platbu v samostatném programu. Jde o různé ukazatele. Ptejte se na období, zahrnuté náklady a investiční základ procenta. Bez všech tří nelze dvě výnosová čísla porovnávat.

Hrubý výnos poměřuje tržby z pronájmu se zvoleným investičním základem. Čistý provozní výnos odečítá provozní náklady. Peněžní tok vlastníka závisí také na daních, financování, kapitálových výdajích a dalších povinnostech. Ověřte, co autor přesně zahrnuje do slova "čistý".

Sestavte celoroční kalendář

U každého měsíce zapište dostupné dny pronájmu, obsazené dny a průměrnou skutečně dosaženou sazbu. Vlastní pobyt a údržba nemohou být současně pronajatými nocemi. U prognózy obsazenosti se zeptejte, zda vychází z kalendářních, nebo jen dostupných dnů.

Jeden silný měsíc nepopisuje rok. Vyžádejte si údaje srovnatelných nemovitostí s polohou, velikostí, stavem, dostupností vybavení a obdobím sledování. Inzerovaná cena za noc nedokládá, že ji hosté platili s předpokládanou četností.

Příklad výpočtu, ne prognóza trhu

Následující hypotetický model má 360 dostupných dnů. Vstupy byly zvoleny pro ukázku aritmetiky. Nejde o tržní statistiku, prognózu IBG Property ani nabídku konkrétního projektu. Zbývající dny roku v příkladu nevydělávají nic.

Období modelu	Dostupné dny	Obsazené dny	Sazba za obsazenou noc	Tržby
Období A	120	90	THB 3,000	THB 270,000
Období B	120	66	THB 2,200	THB 145,200
Období C	120	42	THB 1,600	THB 67,200
Modelový rok	360	198	Liší se podle období	THB 482,400

Při celkové investici 5 500 000 THB činí hrubý výnos 482 400 / 5 500 000 × 100, tedy přibližně 8,77 %. To ještě není výnos z peněz, které vlastníkovi zůstanou.

Předpokládejme společný náklad správy a distribuce 25 % tržeb a další roční provozní výdaje 90 000 THB. Zůstává provozní příjem 271 800 THB, přibližně 4,94 % investice. Daně vlastníka, úroky z úvěru, velká rekonstrukce a náklady prodeje nejsou zahrnuty. I předpoklady poplatků a výdajů jsou hypotetické.

Kdo platí jednotlivé výdaje

Oddělte proměnné náklady od pevných závazků. První se mění s rezervacemi, druhé mohou zůstat i při prázdném bytě. Nezapočítejte poplatek platformy dvakrát, je-li už zahrnut v poplatku provozovatele.

Skupina nákladů	Otázky k položení
Získávání hostů	Poplatky provozovatele a platforem, slevy, vratky a platební náklady
Obsluha hostů	Úklid, prádlo, spotřební materiál a energie a služby
Vlastnictví	Poplatky společných prostor, pojištění, internet a pravidelné platby
Stav nemovitosti	Opravy, výměna spotřebičů a nábytku, rezerva na rekonstrukci

U každé položky určete, zda platí host, provozovatel či vlastník, jaký doklad částku podporuje a kdy chodí vyúčtování. Ve smlouvě o správě ověřte omezení vlastního využití a podmínky ukončení. Potvrďte, že navržený pronájem je pro konkrétní objekt právně přípustný.

Otestujte nižší obsazenost

Ve stejném příkladu snižte obsazené noci o 20 % při nezměněných sazbách. Tržby jsou 385 920 THB. Po hypotetickém poplatku 25 % a pevných nákladech 90 000 THB zbývá provozní příjem 199 440 THB. To je přibližně 3,63 % investice 5 500 000 THB před výše uvedenými vyloučenými položkami.

Jde o test citlivosti, ne předpověď poklesu poptávky. Nižší sazby, další opravu a vlastní pobyty v drahých termínech testujte zvlášť. Základní scénář nemá potichu spojovat všechny optimistické předpoklady.

Vlastní domov i nemovitost k pronájmu

Chcete-li trávit několik měsíců na Phuketu, vložte je nejdříve do kalendáře. Vlastní využití není hotovostní příjem z nájmu, i když jeho osobní hodnota může být hlavním důvodem koupě. Nemovitost s nižším předpokládaným výnosem může tomuto cíli vyhovovat lépe.

Nevybírejte jen podle inzerovaného procenta. Vedle tabulky záleží na poloze, dispozici, kvalitě stavby, právech a snadné správě. Náš průvodce pro zahraniční kupující vysvětluje širší prověrky koupě.

Prognózy, záruky a růst hodnoty

Prognóza pronájmu není smluvní platební povinnost. Nabízí-li se záruka, prověřte plátce, dobu, podmínky, výluky a nápravu při neplnění. Slovo v brožuře nenahradí posouzení protistrany ani právní radu.

Zisk z prodeje není příjem z pronájmu. Modelujte ho samostatně s náklady prodeje a dobou do odchodu z investice. Nerealizovaný růst odhadované hodnoty nelze přičíst k přijaté hotovosti a označit za pravidelnou výplatu.

Co si vyžádat před koupí

Vyžádejte si vstupní tabulku, ne jen hlavní procento. Má ukazovat pořizovací náklady, kalendář, sazby, obsazenost, poplatky, fixní náklady a výluky. Každé číslo označte jako provozní výkaz, nabídku dodavatele či předpoklad. Jiný poradce má být schopen výpočet zopakovat.

Tím se z "Jaký je výnos na Phuketu?" stává zodpověditelná otázka: která nemovitost, které období, které náklady a jaké riziko přijmete? Začněte tím před porovnáním projektových brožur.