Phuket'te kira getirisi nasıl hesaplanır?

Hangi getirinin sunulduğunu belirleyin

Sunum brüt hasılatı, işletmeci ücreti sonrası geliri veya ayrı bir program kapsamındaki ödemeyi gösterebilir. Bunlar farklı ölçülerdir. Yüzdenin dayandığı dönemi, dâhil maliyetleri ve yatırım tabanını sorun. Üçü de bilinmeden iki getiri karşılaştırılamaz.

Brüt getiri kira hasılatını seçilen yatırım tabanıyla ilişkilendirir. Net işletme getirisi işletme maliyetlerini düşer. Malikin nakit akışı ayrıca vergilere, finansmana, sermaye harcamalarına ve diğer yükümlülüklere bağlıdır. Yazarın net sözcüğüne tam olarak ne kattığını kontrol edin.

Tam yıllık takvim oluşturun

Her ay kiralamaya müsait günleri, dolu günleri ve gerçekleşen ortalama fiyatı kaydedin. Kişisel konaklamalar ve bakım süreleri aynı anda kiralama gecesi olamaz. İşletmeci doluluk tahmin ederken takvim günlerine mi, yalnızca müsait günlere mi oranladığını sorun.

Tek güçlü ay yılı anlatmaz. Konum, büyüklük, durum, olanaklara erişim ve gözlem dönemini içeren karşılaştırılabilir gayrimenkul kanıtı isteyin. İlan edilen gecelik fiyat, konukların varsayılan sıklıkta o fiyatı ödediğinin kanıtı değildir.

Çözülmüş örnek; piyasa tahmini değil

Aşağıdaki varsayımsal modelde 360 müsait gün vardır. Girdiler aritmetiği göstermek için seçilmiştir. Piyasa istatistiği, IBG Property tahmini veya belirli bir proje teklifi değildir. Yılın kalan günleri bu örnekte gelir getirmez.

Model dönemi	Müsait günler	Dolu günler	Dolu gece başına fiyat	Hasılat
A dönemi	120	90	THB 3,000	THB 270,000
B dönemi	120	66	THB 2,200	THB 145,200
C dönemi	120	42	THB 1,600	THB 67,200
Model yılı	360	198	Döneme göre değişir	THB 482,400

Toplam 5.500.000 THB yatırımla brüt getiri 482.400 / 5.500.000 × 100, yani yaklaşık %8,77'dir. Bu henüz malikin elinde kalan paranın getirisi değildir.

Yönetim ve dağıtımın toplamda hasılatın %25'ine, diğer yıllık işletme giderlerinin 90.000 THB'ye ulaştığını varsayın. Kalan işletme geliri 271.800 THB, yatırımın yaklaşık %4,94'üdür. Malik vergileri, kredi faizi, büyük yenileme ve elden çıkarma giderleri hariçtir. Hem ücret hem gider varsayımları da varsayımsaldır.

Her gideri kimin ödediğini sorun

Değişken maliyetleri sabit yükümlülüklerden ayırın. İlki rezervasyonlarla değişir; ikincisi daire boşken de kalabilir. Platform ücreti işletmeci ücretine dâhilse iki kez saymayın.

Maliyet grubu	Sorulacak sorular
Konuk edinimi	İşletmeci ve platform ücretleri, indirimler, iadeler ve ödeme maliyetleri
Konuk hizmetleri	Temizlik, tekstil, sarf malzemeleri ve abonelik giderleri
Mülkiyet	Ortak alan bedelleri, sigorta, internet ve yinelenen ödemeler
Gayrimenkul durumu	Onarımlar, cihaz ve mobilya değişimi, yenileme rezervi

Her kalemde konuğun, işletmecinin veya malikin hangisinin ödediğini, tutarı hangi kanıtın desteklediğini ve hesap dökümlerinin ne zaman verildiğini belirleyin. Yönetim anlaşmasındaki kişisel kullanım sınırlamalarını ve fesih koşullarını inceleyin. Önerilen kiralamanın ilgili gayrimenkulde hukuken izinli olduğunu teyit edin.

Düşük doluluğu sınayın

Aynı örnekte fiyatları değiştirmeden dolu geceleri %20 azaltın. Hasılat 385.920 THB olur. Varsayımsal %25 ücret ve 90.000 THB sabit gider sonrası işletme geliri 199.440 THB'dir. Bu, yukarıda sayılan hariç kalemlerden önce 5.500.000 THB yatırımın yaklaşık %3,63'üdür.

Bu, talep düşüşü tahmini değil, duyarlılık testidir. Düşük fiyatı, ek onarımı ve pahalı tarihlerde kişisel konaklamayı ayrıca sınayın. Baz senaryo bütün iyimser varsayımları sessizce birleştirmemelidir.

Kendiniz için ev ve kiralık gayrimenkul

Phuket'te birkaç ay geçirmek istiyorsanız önce takvime koyun. Kişisel kullanım nakit kira geliri değildir; ancak hayatınızdaki değeri alımın temel nedeni olabilir. Daha düşük tahmini getirili gayrimenkul bu amaca daha iyi uyabilir.

Yalnızca ilan edilen yüzdeyle seçmeyin. Konum, plan, inşaat kalitesi, mülkiyet ve yönetim kolaylığı da hesap tablosuyla birlikte önemlidir. Hazırladığımız yabancı alıcı rehberi daha geniş satın alma kontrollerini açıklar.

Tahminler, garantiler ve değer artışı

Kira tahmini, sözleşmesel ödeme yükümlülüğüyle aynı değildir. Garanti sunuluyorsa kimin ödeyeceğini, süreyi, koşulları, istisnaları ve ifa etmeme hâlindeki hak arama yollarını inceleyin. Broşürdeki sözcük, karşı tarafın değerlendirilmesi ve hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.

Yeniden satış kazancı kira geliri değildir. Satış maliyetleri ve çıkış süresiyle ayrı modelleyin. Tahmini değerde gerçekleşmemiş artış, alınan nakde eklenip düzenli ödeme diye anlatılamaz.

Almadan önce ne istenmeli?

Yalnızca başlık yüzdesini değil, girdi tablosunu isteyin. Edinim maliyetleri, takvim, fiyatlar, doluluk, ücretler, sabit giderler ve istisnalar görünmelidir. Her tutarı işletme dökümü, tedarikçi teklifi veya varsayım olarak etiketleyin. Başka bir danışman aritmetiği tekrarlayabilmelidir.

Böylece "Phuket'te getiri nedir?" sorusu yanıtlanabilir olur: hangi gayrimenkul, hangi dönem, hangi maliyetler ve ne kadar riski kabul edebilirsiniz? Proje broşürlerini karşılaştırmadan önce buradan başlayın.