Come calcolare il rendimento locativo a Phuket

Capire quale rendimento viene citato

Una presentazione può mostrare ricavi lordi, reddito dopo la commissione del gestore o un pagamento previsto da un programma separato. Sono misure diverse. Chieda periodo, costi inclusi e base di investimento della percentuale. Senza tutti e tre, due rendimenti non sono confrontabili.

Il rendimento lordo rapporta i ricavi da locazione alla base di investimento scelta. Il rendimento operativo netto si calcola deducendo i costi operativi. Il flusso di cassa del proprietario dipende anche da imposte, finanziamenti, spese in conto capitale e altri obblighi. Verifichi esattamente che cosa l'autore include nella parola "netto".

Preparare un calendario annuale completo

Per ogni mese, registri giorni disponibili per l'affitto, giorni occupati e tariffa media effettivamente ottenuta. Soggiorni personali e periodi di manutenzione non possono essere contemporaneamente notti affittate. Quando un gestore prevede l'occupazione, chieda se la misura sui giorni di calendario o solo su quelli disponibili.

Un buon mese non descrive un anno. Richieda dati di immobili comparabili con posizione, dimensione, stato, accesso ai servizi e periodo osservato. Una tariffa notturna pubblicizzata non dimostra che gli ospiti l'abbiano pagata con la frequenza ipotizzata.

Un esempio di calcolo, non una previsione di mercato

Il modello ipotetico seguente ha 360 giorni disponibili. I dati sono scelti per dimostrare il calcolo. Non sono statistiche di mercato, una previsione di IBG Property né un'offerta per un progetto specifico. Gli altri giorni dell'anno non producono ricavi in questo esempio.

Periodo del modello	Giorni disponibili	Giorni occupati	Tariffa per notte occupata	Ricavi
Periodo A	120	90	3.000 THB	270.000 THB
Periodo B	120	66	2.200 THB	145.200 THB
Periodo C	120	42	1.600 THB	67.200 THB
Anno del modello	360	198	Varia per periodo	482.400 THB

Con un investimento complessivo di 5.500.000 THB, il rendimento lordo è 482.400 / 5.500.000 × 100, circa l'8,77%. Non è ancora il rendimento sul denaro che resta al proprietario.

Ipotizziamo che gestione e distribuzione costino insieme il 25% dei ricavi, con altri costi operativi annuali di 90.000 THB. Il reddito operativo restante è di 271.800 THB, circa il 4,94% dell'investimento. Sono esclusi imposte del proprietario, interessi sui prestiti, ristrutturazioni importanti e costi di cessione. Anche la commissione e le spese utilizzate sono ipotetiche.

Chiedere chi paga ogni spesa

Separi i costi variabili dagli impegni fissi. I primi cambiano con le prenotazioni; i secondi possono restare anche con l'appartamento vuoto. Eviti di conteggiare due volte una commissione di piattaforma se è già inclusa in quella del gestore.

Gruppo di costi	Domande da porre
Acquisizione della clientela	Commissioni di gestore e piattaforme, sconti, rimborsi e costi di pagamento
Servizi agli ospiti	Pulizia, biancheria, materiali di consumo e utenze
Proprietà	Spese comuni, assicurazione, internet e pagamenti ricorrenti
Stato dell'immobile	Riparazioni, sostituzione di elettrodomestici e mobili, riserva per ristrutturazioni

Per ogni voce stabilisca se paga l'ospite, il gestore o il proprietario, quali documenti giustificano l'importo e quando vengono emessi i rendiconti. Esamini limiti all'uso personale e condizioni di recesso nel contratto di gestione. Confermi che l'uso locativo proposto sia legalmente consentito per l'immobile specifico.

Testare un'occupazione minore

Riduca del 20% le notti occupate dello stesso esempio, mantenendo le tariffe. I ricavi diventano 385.920 THB. Dopo la commissione ipotetica del 25% e i costi fissi di 90.000 THB, il reddito operativo è di 199.440 THB. È circa il 3,63% dell'investimento di 5.500.000 THB, prima delle esclusioni indicate sopra.

È un test di sensibilità, non una previsione di calo della domanda. Provi separatamente tariffe inferiori, una riparazione aggiuntiva e soggiorni personali nelle date costose. Uno scenario di base non dovrebbe sommare tacitamente tutte le ipotesi ottimistiche.

Una casa per sé e un immobile da affittare

Se vuole trascorrere diversi mesi a Phuket, li inserisca prima nel calendario. L'uso personale non è reddito locativo incassato, anche se il suo valore per la vita quotidiana può essere il motivo principale dell'acquisto. Un immobile con rendimento previsto inferiore può adattarsi meglio a tale obiettivo.

Non scelga solo in base a una percentuale pubblicizzata. Posizione, planimetria, qualità costruttiva, proprietà e facilità di gestione contano insieme al foglio di calcolo. La nostra guida per l'acquirente straniero spiega le altre verifiche dell'acquisto.

Previsioni, garanzie e rivalutazione

Una previsione di affitto non equivale a un obbligo contrattuale di pagamento. Se viene offerta una garanzia, esamini chi deve pagare, durata, condizioni, esclusioni e rimedi per l'inadempimento. Una parola in una brochure non sostituisce la valutazione della controparte né il parere legale.

Una plusvalenza di rivendita non è reddito da locazione. La calcoli separatamente con costi di vendita e tempi di uscita. Un incremento non realizzato di un valore stimato non può essere sommato al denaro ricevuto e descritto come pagamento periodico.

Cosa richiedere prima di comprare

Chieda il foglio con i dati di calcolo, non solo la percentuale in evidenza. Dovrebbe mostrare costi di acquisto, calendario, tariffe, occupazione, commissioni, costi fissi ed esclusioni. Identifichi ogni cifra come rendiconto operativo, preventivo di fornitore o ipotesi. Un altro consulente dovrebbe poter riprodurre il calcolo.

Così "Qual è il rendimento a Phuket?" diventa una domanda a cui rispondere: quale immobile, quale periodo, quali costi e quale rischio può accettare? Parta da qui prima di confrontare le brochure dei progetti.