Kontrole spółek nominee w Tajlandii: skrypt na obiekcję o bezpieczeństwo zakupu

Kiedy pojawia się ta obiekcja

Klient przeczytał wiadomości albo ktoś przesłał mu post o kontrolach spółek z podstawionymi wspólnikami. Pytanie brzmi tak: „Czy kupowanie w Tajlandii jest jeszcze bezpieczne, czy mogą mi odebrać nieruchomość?”. Za nim stoi uzasadniona troska o pieniądze, a nie brak zainteresowania.

Pospieszne „wszystko w porządku” odbiera zaufanie. Długi wykład prawniczy odbiera uwagę. Poniższy skrypt zajmuje około dwóch minut i trzyma rozmowę przy faktach.

Krok 1. Uznajemy obawę

Zacznij od przyznania, że pytanie jest rozsądne. Nikt nie słucha argumentów, gdy czuje się zbywany.

„Rozumiem, dlaczego pan o to pyta. Wokół kontroli Department of Business Development, czyli DBD, jest dużo szumu. Z perspektywy profesjonalnego inwestora obraz wygląda jednak zupełnie inaczej”.

Krok 2. Zmieniamy perspektywę

Wyjaśnij, czemu służą kontrole. Tajlandia nie pisze od nowa zasad dla zagranicznych kupujących i nie konfiskuje legalnie posiadanego majątku. Władze rozprawiają się ze starymi szarymi schematami: spółkami, w których tajscy figuranci mają na papierze 51% udziałów, żeby cudzoziemiec kontrolował grunt, którego prawo nie pozwala mu posiadać.

Dodaj szerszy kontekst. Tajlandia jest oceniana według międzynarodowych standardów FATF przeciwko praniu pieniędzy za pośrednictwem Grupy Azja/Pacyfik. Porządkowanie struktur z figurantami jest częścią tej pracy. Dla rynku to dobra wiadomość: przejrzyste zasady przyciągają kapitał instytucjonalny i wspierają wartość płynnych obiektów z czystymi dokumentami.

„Władze nie zmieniają prawa dla cudzoziemców. Oczyszczają rynek ze spółek fasadowych założonych, by je obejść. Dla tych, którzy kupują legalnie, rynek staje się bezpieczniejszy, a nie bardziej ryzykowny”.

Krok 3. Nazywamy legalne formy własności

Potem przejdź od wiadomości do zakupu klienta. Są dwie legalne formy i obie rejestruje państwo.

Foreign Freehold dla mieszkania w kondominium

Cudzoziemiec może mieć pełną własność mieszkania zarejestrowaną na swoje nazwisko w Land Department. Warunkiem jest kwota dla cudzoziemców: łącznie mogą oni posiadać najwyżej 49% powierzchni sprzedażnej budynku. Pieniądze muszą wpłynąć z zagranicy, a bank potwierdza to dokumentem transakcji walutowej.

Zarejestrowana dzierżawa i prawo zabudowy

Willę lub grunt zwykle trzyma się na podstawie długoterminowej dzierżawy zarejestrowanej w Land Department, do 30 lat na jedną rejestrację. Prawo zabudowy, czyli superficies, to odrębne zarejestrowane prawo do posiadania budynku na cudzym gruncie. Oba widnieją w państwowym rejestrze. Opcje przedłużenia w umowie są zobowiązaniami stron, a nie zarejestrowanym okresem, dlatego prawnik czyta je osobno.

Krok 4. Stanowisko IBG Property

Zakończ tym, za co możesz odpowiadać.

„IBG Property nie pracuje z wątpliwymi schematami. Każdy obiekt przechodzi weryfikację prawną, a transakcje zawieramy wyłącznie zgodnie z prawem. Kupuje pan aktywo chronione prawem Królestwa, bez żadnej ukrytej konstrukcji”.

Gotowy skrypt

Czego nie mówić klientowi

Nie obiecuj, że nic nigdy się nie zmieni. Nie nazywaj spółki z figurantami „standardową praktyką” i nie mów „wszyscy tak robią”. Nie udzielaj sam porad prawnych dotyczących konkretnej struktury. Jeśli klient już posiada nieruchomość przez tajską spółkę, otwarcie skieruj pytanie do niezależnego prawnika.

Pytania partnerów

Czy kontrole DBD dotyczą cudzoziemca z mieszkaniem na własność?

Mieszkanie kupione na własność w ramach kwoty dla cudzoziemców i zarejestrowane na nazwisko kupującego nie jest schematem z figurantem. Kontrole dotyczą spółek, których tajscy wspólnicy działają na rzecz cudzoziemca.

A jeśli klient już posiada przez tajską spółkę?

Ani nie uspokajaj, ani nie strasz. Poleć niezależnego prawnika, który sprawdzi wspólników, źródło ich wkładów i rzeczywistą działalność spółki. IBG Property pomoże znaleźć specjalistę.

Czy dzierżawa na 30 lat jest naprawdę bezpieczna?

Zarejestrowany okres jest wpisany przez państwo i wiąże przyszłych właścicieli gruntu. Dodatkowe okresy z umowy zależą od jej brzmienia i od kontrahenta, dlatego sprawdza się je osobno przed podpisaniem.

Źródła i ograniczenia

FATF: strona Tajlandii. Department of Business Development, Tajlandia. Ten skrypt rozmowy przygotowało IBG Property dla partnerów. Nie jest poradą prawną i nie zastępuje sprawdzenia konkretnej nieruchomości przez prawnika.

Materiał edukacyjny. Przykłady służą ilustracji; decyzje prawne, techniczne, podatkowe i inwestycyjne wymagają profesjonalnego doradztwa dostosowanego do konkretnej sprawy.