Kontroly firem s nastrčenými společníky v Thajsku: skript na námitku o bezpečnosti koupě
Co odpovědět klientovi, který se po zprávách o kontrolách DBD ptá, zda je koupě nemovitosti v Thajsku stále bezpečná. Čtyři kroky, hotový text a legální formy vlastnictví.
Kdy tato námitka zazní
Klient četl zprávy nebo mu někdo přeposlal příspěvek o kontrolách firem s nastrčenými společníky. Otázka zní takto: „Je ještě bezpečné kupovat v Thajsku, nebo mi nemovitost můžou vzít?“ Za ní stojí oprávněná starost o peníze, ne nezájem.
Spěšné „všechno je v pořádku“ ubírá důvěru. Dlouhá právní přednáška ubírá pozornost. Skript níže trvá asi dvě minuty a drží rozhovor u faktů.
Krok 1. Uznáme obavu
Začněte tím, že otázku označíte za rozumnou. Kdo má pocit, že ho odbýváte, argumenty neslyší.
„Rozumím, proč se ptáte. Kolem kontrol Department of Business Development, tedy DBD, je hodně rozruchu. Z pohledu profesionálního investora ale obraz vypadá úplně jinak.“
Krok 2. Změníme úhel pohledu
Vysvětlete, k čemu kontroly slouží. Thajsko nepřepisuje pravidla pro zahraniční kupující a nezabavuje legálně držený majetek. Úřady se zaměřují na stará šedá schémata: firmy, v nichž thajští bílí koně drží na papíře 51 % podílů, aby cizinec ovládal pozemek, který podle zákona vlastnit nesmí.
Přidejte širší souvislosti. Thajsko je hodnoceno podle mezinárodních standardů FATF proti praní peněz prostřednictvím Asijsko-pacifické skupiny. Čištění struktur s nastrčenými osobami je součástí této práce. Pro trh je to dobrá zpráva: průhledná pravidla přitahují institucionální kapitál a podporují hodnotu likvidních nemovitostí s čistými dokumenty.
„Úřady nemění zákony pro cizince. Čistí trh od fiktivních firem založených k jejich obcházení. Pro ty, kdo kupují legálně, je trh bezpečnější, ne rizikovější.“
Krok 3. Pojmenujeme legální formy vlastnictví
Pak přejděte od zpráv ke koupi samotného klienta. Legální formy jsou dvě a obě zapisuje stát.
Foreign Freehold pro byt v kondominiu
Cizinec může plně vlastnit byt zapsaný na své jméno na Land Department. Podmínkou je kvóta pro cizince: dohromady smějí vlastnit nejvýše 49 % prodejné plochy budovy. Peníze musí přijít ze zahraničí a banka to potvrdí dokladem o devizové transakci.
Zapsaný nájem a právo stavby
Vila nebo pozemek se obvykle drží na základě dlouhodobého nájmu zapsaného na Land Department, nejvýše na 30 let na jeden zápis. Právo stavby, superficies, je samostatné zapsané právo vlastnit stavbu na cizím pozemku. Obě práva jsou ve státním rejstříku. Opce na prodloužení ve smlouvě jsou závazky mezi stranami, nikoli zapsaná doba, proto je právník čte zvlášť.
Krok 4. Postoj IBG Property
Zakončete tím, za čím si můžete stát.
„IBG Property nepracuje s pochybnými schématy. Každá nemovitost prochází právní kontrolou a obchody uzavíráme výhradně v souladu se zákonem. Kupujete aktivum chráněné zákony Království, bez jakékoli skryté konstrukce.“
Hotový skript
| Krok | Co říkáte | Co to přinese |
|---|---|---|
| Uznání | „Rozumím obavě, kolem kontrol DBD je hodně rozruchu.“ | Klient cítí, že ho slyšíte |
| Změna úhlu | „Kontroly míří na firmy s nastrčenými společníky, ne na legální vlastníky.“ | Oddělí zprávu od jeho koupě |
| Pojmenování forem | „Plné vlastnictví v kvótě 49 % pro byt, nebo zapsaný nájem a právo stavby pro vilu.“ | Dá konkrétní, ověřitelná fakta |
| Postoj IBG | „Pracujeme jen v souladu se zákonem, každá nemovitost je prověřena.“ | Uzavře rozhovor odpovědností |
Co klientovi neříkat
Neslibujte, že se nikdy nic nezmění. Nenazývejte firmu s nastrčenými společníky „běžnou praxí“ a neříkejte „dělají to všichni“. Nedávejte sami právní rady ke konkrétní struktuře. Pokud klient už vlastní nemovitost přes thajskou firmu, otevřeně předejte otázku nezávislému právníkovi.
Otázky partnerů
Týkají se kontroly DBD cizince s bytem ve vlastnictví?
Byt koupený do vlastnictví v rámci kvóty pro cizince a zapsaný na jméno kupujícího není schéma s nastrčenou osobou. Kontroly míří na firmy, jejichž thajští společníci jednají ve prospěch cizince.
Co když klient už vlastní přes thajskou firmu?
Neuklidňujte ani nestrašte. Doporučte nezávislého právníka, který prověří společníky, původ jejich vkladů a skutečnou činnost firmy. IBG Property pomůže najít specialistu.
Je nájem na 30 let opravdu bezpečný?
Zapsaná doba je evidována státem a zavazuje budoucí vlastníky pozemku. Další období ze smlouvy závisí na jejím znění a na protistraně, proto se prověřují zvlášť před podpisem.
Zdroje a omezení
FATF: stránka Thajska. Department of Business Development, Thajsko. Tento skript k jednání připravila IBG Property pro partnery. Nejde o právní poradenství a nenahrazuje prověření konkrétní nemovitosti právníkem.
Vzdělávací materiál. Příklady jsou ilustrační; právní, technická, daňová a investiční rozhodnutí vyžadují odborné poradenství pro konkrétní případ.
Založit bezplatný partnerský účet
Máte poptávku od kupujícího zahraniční nemovitosti? Přečtěte si podmínky spolupráce, získejte souhlas kupujícího a vložte podrobnou poptávku do partnerského účtu.
Partnerský účet a školení jsou dostupné v ruštině a angličtině.