泰国代持公司审查：应对“交易是否安全”异议的话术

这个异议什么时候出现

客户看了新闻，或者有人转给他一篇关于代持公司审查的帖子。问题通常是这样的：“现在在泰国买房还安全吗？房子会不会被收走？”背后是对资金的合理担忧，而不是没有兴趣。

一句匆忙的“没事”会让人失去信任，一大段法律讲解又会让人失去耐心。下面的话术大约两分钟，让对话始终围绕事实。

第一步：承认担忧

先认同这个问题问得有道理。一个人觉得自己被敷衍时，是听不进任何理由的。

“我理解您为什么这么问。最近关于商业发展厅，也就是DBD审查的消息很多。但如果用专业投资者的眼光来看，情况完全不同。”

第二步：换个角度

解释审查的目的。泰国并没有为外国买家改写规则，也不会没收合法持有的房产。政府清理的是过去的灰色做法：由泰国名义股东在纸面上持有51%股份的公司，让外国人借此控制法律不允许其拥有的土地。

再补充大背景。泰国通过亚太反洗钱组织，按照FATF的国际反洗钱标准接受评估，清理代持结构正是这项工作的一部分。这对市场是好消息：透明的规则会吸引机构资本，也会支撑文件清晰、流动性好的房产的价值。

“政府并没有为外国人改法律，而是在清理那些为了规避法律而设立的空壳公司。对走合法途径购房的人来说，市场变得更安全，而不是更危险。”

第三步：说明合法的持有方式

接着从新闻回到客户自己的购房。合法方式有两种，都在政府登记。

公寓的外国人永久产权

外国人可以完整拥有一套公寓，产权以本人名义登记在土地厅。条件是外国人配额：所有外国人合计最多持有一栋楼可售面积的49%。购房款必须从境外汇入，银行会出具外汇交易证明。

登记租赁与地上权

别墅或土地通常通过在土地厅登记的长期租赁持有，每次登记最长30年。地上权是另一项独立登记的权利，可以拥有建在他人土地上的建筑。两者都记录在官方土地登记簿中。合同里约定的续期选项只是双方之间的承诺，并不等同于已登记的期限，所以律师会单独审核。

第四步：IBG Property的立场

最后，说出你能负责的部分。

“IBG Property原则上不做任何可疑的操作。每个项目都经过法律审查，所有交易只在合法框架内完成。您买到的是受王国法律保护的资产，背后没有任何隐藏结构。”

现成话术

不要对客户说的话

不要承诺什么都不会改变。不要把代持公司说成“常规做法”，也不要说“大家都这么做”。不要自己对具体结构给出法律意见。如果客户已经通过泰国公司持有房产，坦诚地建议他咨询独立律师。

合作伙伴常问的问题

DBD审查会影响持有公寓的外国人吗？

在外国人配额内以永久产权购买、登记在买家本人名下的公寓，不属于代持安排。审查针对的是泰国股东代外国人行事的公司。

如果客户已经通过泰国公司持有怎么办？

既不要安慰，也不要吓唬。建议请一位独立律师，核查股东、其出资来源以及公司的真实经营情况。IBG Property可以协助寻找专业人士。

30年租赁真的安全吗？

已登记的期限由政府记录在案，对土地的未来所有人同样有约束力。合同中额外的续期取决于条款写法和对方，因此需要在签约前单独核查。

来源与适用范围

FATF：泰国国家页面。泰国商业发展厅。本谈判话术由IBG Property为合作伙伴编写，不构成法律意见，也不能替代律师对具体房产的审查。

教育性资料。示例仅作说明；法律、技术、税务及投资决策需要针对具体情况的专业建议。