Tayland'da muvazaalı ortak denetimleri: satın alma güvenliği itirazı için senaryo
DBD denetimleriyle ilgili haberlerden sonra Tayland'da mülk almanın hâlâ güvenli olup olmadığını soran müşteriye ne söylenir? Dört adım, hazır metin ve yasal mülkiyet biçimleri.
Bu itiraz ne zaman gelir
Müşteri haberleri okumuştur ya da biri ona muvazaalı şirket denetimleriyle ilgili bir paylaşım iletmiştir. Soru şöyledir: "Tayland'da almak hâlâ güvenli mi, yoksa mülkü elimden alabilirler mi?" Bunun ardında ilgisizlik değil, parasıyla ilgili haklı bir kaygı vardır.
Aceleyle söylenen "her şey yolunda" güveni zedeler. Uzun bir hukuk dersi dikkati dağıtır. Aşağıdaki senaryo yaklaşık iki dakika sürer ve konuşmayı olgularda tutar.
Adım 1. Endişeyi kabul ediyoruz
Önce sorunun yerinde olduğunu kabul edin. Geçiştirildiğini hisseden kişi argüman dinlemez.
"Neden sorduğunuzu anlıyorum. Department of Business Development, yani DBD denetimleri etrafında çok gürültü var. Ama profesyonel bir yatırımcının gözüyle bakınca tablo bambaşka görünüyor."
Adım 2. Bakış açısını değiştiriyoruz
Denetimlerin ne işe yaradığını açıklayın. Tayland yabancı alıcılar için kuralları yeniden yazmıyor ve yasal olarak edinilmiş mülklere el koymuyor. Yetkililer eski gri düzenlerin peşinde: Taylandlı kişilerin kâğıt üzerinde hisselerin yüzde 51'ini tuttuğu, böylece bir yabancının yasanın sahip olmasına izin vermediği araziyi kontrol ettiği şirketler.
Genel tabloyu ekleyin. Tayland, Asya/Pasifik Grubu aracılığıyla FATF'nin uluslararası kara para aklamayla mücadele standartlarına göre değerlendiriliyor. Muvazaalı yapıların temizlenmesi bu çalışmanın parçası. Piyasa için bu iyi bir haber: şeffaf kurallar kurumsal sermayeyi çeker ve belgeleri temiz, likit mülklerin değerini destekler.
"Yetkililer yabancılar için yasaları değiştirmiyor. Yasayı dolanmak için kurulmuş paravan şirketleri piyasadan temizliyorlar. Yasal yoldan alanlar için piyasa daha riskli değil, daha güvenli hale geliyor."
Adım 3. Yasal mülkiyet biçimlerini söylüyoruz
Sonra haberlerden müşterinin kendi alımına geçin. İki yasal biçim var ve ikisi de devlet tarafından tescil ediliyor.
Kondominyum dairesi için Foreign Freehold
Bir yabancı, Land Department'ta kendi adına tescilli bir daireye tam mülkiyetle sahip olabilir. Şartı yabancı kotasıdır: yabancılar toplamda bir binanın satılabilir alanının en fazla yüzde 49'una sahip olabilir. Paranın yurt dışından gelmesi gerekir ve banka bunu bir döviz işlem belgesiyle doğrular.
Tescilli kiralama ve üst hakkı
Villa veya arazi genellikle Land Department'a tescilli uzun süreli bir kiralama ile tutulur, her tescil için en fazla 30 yıl. Üst hakkı ise başkasının arazisindeki bir yapıya sahip olmayı sağlayan ayrı ve tescilli bir haktır. İkisi de resmi tapu sicilinde görünür. Sözleşmedeki uzatma seçenekleri taraflar arasındaki taahhütlerdir ve tescilli süreyle aynı şey değildir, bu yüzden avukat bunları ayrıca inceler.
Adım 4. IBG Property'nin tutumu
Arkasında durabileceğiniz şeyle bitirin.
"IBG Property şüpheli düzenlerle çalışmaz. Her mülk hukuki incelemeden geçer ve işlemler yalnızca yasal çerçevede yapılır. Krallığın yasalarıyla korunan, arkasında gizli bir yapı olmayan bir varlık satın alıyorsunuz."
Kullanıma hazır senaryo
| Adım | Ne söylersiniz | Ne sağlar |
|---|---|---|
| Kabul etmek | "Endişenizi anlıyorum, DBD denetimleri etrafında çok gürültü var." | Müşteri dinlendiğini hisseder |
| Bakış açısını değiştirmek | "Denetimler yasal sahipleri değil, muvazaalı şirketleri hedefliyor." | Haberi onun alımından ayırır |
| Biçimleri söylemek | "Daire için yüzde 49 kotası içinde tam mülkiyet, villa için tescilli kiralama ve üst hakkı." | Somut, doğrulanabilir olgular verir |
| IBG tutumu | "Yalnızca yasal çerçevede çalışıyoruz, her mülk inceleniyor." | Konuşmayı sorumlulukla kapatır |
Müşteriye söylenmemesi gerekenler
Hiçbir şeyin asla değişmeyeceğini vaat etmeyin. Muvazaalı bir şirkete "olağan uygulama" demeyin, "herkes böyle yapıyor" demeyin. Belirli bir yapı hakkında kendiniz hukuki tavsiye vermeyin. Müşteri zaten bir Tayland şirketi üzerinden sahipse, soruyu açıkça bağımsız bir avukata yönlendirin.
İş ortaklarının soruları
DBD denetimleri daire sahibi bir yabancıyı etkiler mi?
Yabancı kotası içinde tam mülkiyetle alınmış ve alıcının adına tescil edilmiş bir daire muvazaalı bir düzen değildir. Denetimler, Taylandlı ortakları bir yabancı adına hareket eden şirketleri hedefler.
Müşteri zaten bir Tayland şirketi üzerinden sahipse ne olur?
Ne rahatlatın ne korkutun. Ortakları, sermaye kaynaklarını ve şirketin gerçek faaliyetini inceleyecek bağımsız bir avukat önerin. IBG Property uzman bulmaya yardımcı olabilir.
30 yıllık kiralama gerçekten güvenli mi?
Tescilli süre devlet tarafından kayda geçirilir ve arazinin gelecekteki sahiplerini bağlar. Sözleşmedeki ek süreler metnin ifadesine ve karşı tarafa bağlıdır, bu yüzden imzadan önce ayrıca incelenir.
Kaynaklar ve sınırlar
FATF: Tayland ülke sayfası. Department of Business Development, Tayland. Bu görüşme senaryosu IBG Property tarafından iş ortakları için hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye değildir ve belirli bir mülkün avukat tarafından incelenmesinin yerini tutmaz.
Eğitim materyalidir. Örnekler açıklama amaçlıdır; hukuki, teknik, vergisel ve yatırım kararları duruma özel profesyonel görüş gerektirir.
Ücretsiz iş ortağı hesabı açın
Yurt dışı alıcı talebiniz mi var? İş birliği koşullarını okuyun, alıcının onayını alın ve ayrıntılı talebi iş ortağı hesabından gönderin.
İş ortağı hesabı ve eğitim Rusça ve İngilizce sunulur.