Controlli sui prestanome in Thailandia: script per l'obiezione sulla sicurezza dell'acquisto

Quando arriva questa obiezione

Il cliente ha letto le notizie, oppure qualcuno gli ha inoltrato un post sui controlli alle società prestanome. La domanda suona così: «È ancora sicuro comprare in Thailandia o possono portarmi via l'immobile?». Dietro c'è una preoccupazione legittima per i soldi, non mancanza di interesse.

Un «va tutto bene» frettoloso fa perdere fiducia. Una lunga lezione giuridica fa perdere attenzione. Lo script qui sotto dura circa due minuti e tiene la conversazione sui fatti.

Passo 1. Riconoscere la preoccupazione

Cominciate dando ragione: la domanda è sensata. Nessuno ascolta argomenti mentre si sente liquidato.

«Capisco perché me lo chiede. C'è molto rumore intorno ai controlli del Department of Business Development, il DBD. Ma visto con gli occhi di un investitore professionale, il quadro è molto diverso».

Passo 2. Cambiare prospettiva

Spiegate a cosa servono i controlli. La Thailandia non sta riscrivendo le regole per gli acquirenti stranieri e non confisca beni detenuti legalmente. Le autorità colpiscono i vecchi schemi grigi: società in cui prestanome thailandesi detengono sulla carta il 51 % delle quote perché uno straniero controlli un terreno che la legge non gli consente di possedere.

Aggiungete il quadro generale. La Thailandia viene valutata secondo gli standard internazionali antiriciclaggio del GAFI attraverso il Gruppo Asia/Pacifico. Ripulire le strutture con prestanome fa parte di questo lavoro. Per il mercato è una buona notizia: regole trasparenti attirano capitale istituzionale e sostengono il valore degli immobili liquidi con documenti in ordine.

«Le autorità non cambiano la legge per gli stranieri. Ripuliscono il mercato dalle società di comodo create per aggirarla. Per chi compra per vie legali, il mercato diventa più sicuro, non più rischioso».

Passo 3. Indicare le forme legali di proprietà

Poi passate dalle notizie all'acquisto del cliente. Le forme legali sono due, ed entrambe sono registrate dallo Stato.

Foreign Freehold per un appartamento in condominio

Uno straniero può possedere un appartamento in piena proprietà, registrato a suo nome al Land Department. La condizione è la quota straniera: nel complesso gli stranieri possono possedere al massimo il 49 % della superficie vendibile di un edificio. Il denaro deve arrivare dall'estero, e la banca lo attesta con un documento di operazione in valuta.

Locazione registrata e diritto di superficie

Una villa o un terreno si detengono di solito con una locazione di lunga durata registrata al Land Department, fino a 30 anni per registrazione. Il diritto di superficie è un diritto registrato distinto che consente di possedere una costruzione su un terreno altrui. Entrambi compaiono nel registro fondiario ufficiale. Le opzioni di rinnovo del contratto sono impegni tra le parti e non equivalgono a una durata registrata, perciò l'avvocato le esamina a parte.

Passo 4. La posizione di IBG Property

Chiudete con ciò di cui potete rispondere.

«IBG Property non lavora con schemi dubbi. Ogni immobile passa una verifica legale e le operazioni si concludono solo nel rispetto della legge. Lei acquista un bene tutelato dalle leggi del Regno, senza strutture nascoste».

Script pronto all'uso

Cosa non dire al cliente

Non promettete che nulla cambierà mai. Non definite una società prestanome «prassi comune» e non dite «lo fanno tutti». Non date voi consulenza legale su una struttura specifica. Se il cliente possiede già tramite una società thailandese, indirizzatelo con franchezza a un avvocato indipendente.

Domande dei partner

I controlli del DBD riguardano uno straniero con un appartamento in proprietà?

Un appartamento acquistato in proprietà entro la quota straniera e registrato a nome dell'acquirente non è uno schema con prestanome. I controlli colpiscono le società i cui soci thailandesi agiscono per conto di uno straniero.

E se il cliente possiede già tramite una società thailandese?

Né rassicurare né spaventare. Consigliate un avvocato indipendente che verifichi i soci, l'origine dei loro conferimenti e l'attività reale della società. IBG Property può aiutare a trovare uno specialista.

Una locazione di 30 anni è davvero sicura?

La durata registrata è iscritta dallo Stato e vincola i futuri proprietari del terreno. I periodi aggiuntivi previsti dal contratto dipendono dalla sua formulazione e dalla controparte, quindi si verificano a parte prima della firma.

Fonti e limiti

GAFI: pagina della Thailandia. Department of Business Development, Thailandia. Questo script di trattativa è stato preparato da IBG Property per i partner. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce la verifica di un immobile specifico da parte di un avvocato.

Materiale educativo. Gli esempi sono illustrativi; decisioni giuridiche, tecniche, fiscali e d'investimento richiedono consulenza professionale specifica.