Nominee-Prüfungen in Thailand: Skript für den Einwand zur Sicherheit des Kaufs

Wann dieser Einwand kommt

Der Kunde hat Nachrichten gelesen, oder jemand hat ihm einen Beitrag über Prüfungen von Nominee-Firmen weitergeleitet. Die Frage lautet: „Ist es überhaupt noch sicher, in Thailand zu kaufen, oder kann mir die Immobilie weggenommen werden?“ Dahinter steckt eine berechtigte Sorge ums Geld, kein fehlendes Interesse.

Ein schnelles „Alles in Ordnung“ kostet Vertrauen. Ein langer juristischer Vortrag kostet Aufmerksamkeit. Das Skript unten dauert etwa zwei Minuten und hält das Gespräch bei Fakten.

Schritt 1. Die Sorge anerkennen

Stimmen Sie zuerst zu, dass die Frage berechtigt ist. Wer sich abgewimmelt fühlt, hört keine Argumente.

„Ich verstehe, warum Sie fragen. Rund um die Prüfungen des Department of Business Development, kurz DBD, gibt es viel Lärm. Aus Sicht eines professionellen Investors sieht das Bild aber ganz anders aus.“

Schritt 2. Den Blickwinkel ändern

Erklären Sie den Zweck der Prüfungen. Thailand schreibt die Regeln für ausländische Käufer nicht neu und beschlagnahmt kein rechtmäßig gehaltenes Eigentum. Die Behörden gehen gegen alte Grauzonen vor: Firmen, in denen thailändische Strohleute auf dem Papier 51% der Anteile halten, damit ein Ausländer Land kontrolliert, das er nach dem Gesetz nicht besitzen darf.

Ergänzen Sie das große Bild. Thailand wird über die Asia/Pacific Group nach den internationalen Geldwäschestandards der FATF bewertet. Das Aufräumen bei Nominee-Strukturen gehört dazu. Für den Markt ist das eine gute Nachricht: Transparente Regeln ziehen institutionelles Kapital an und stützen den Wert liquider, sauber dokumentierter Objekte.

„Die Behörden ändern die Gesetze für Ausländer nicht. Sie bereinigen den Markt von Scheinfirmen, die zur Umgehung gegründet wurden. Wer legal kauft, bekommt dadurch einen sichereren Markt, keinen riskanteren.“

Schritt 3. Die legalen Eigentumsformen nennen

Wechseln Sie dann von den Nachrichten zum Kauf des Kunden. Es gibt zwei legale Formen, und beide werden staatlich eingetragen.

Foreign Freehold für eine Eigentumswohnung

Ein Ausländer kann eine Wohnung im Kondominium als volles Eigentum auf seinen Namen beim Land Department eintragen lassen. Bedingung ist die Ausländerquote: Ausländer dürfen zusammen höchstens 49% der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes besitzen. Das Geld muss aus dem Ausland kommen, und die Bank bestätigt das mit einem Devisennachweis.

Eingetragenes Leasehold und Superficies

Eine Villa oder ein Grundstück wird meist über eine beim Land Department eingetragene Langzeitpacht gehalten, bis zu 30 Jahre pro Eintragung. Ein Superficies ist ein eigenes eingetragenes Recht, ein Gebäude auf fremdem Land zu besitzen. Beide stehen im staatlichen Register. Verlängerungsoptionen im Vertrag sind Zusagen zwischen den Parteien und keine eingetragene Laufzeit, deshalb prüft der Anwalt sie gesondert.

Schritt 4. Die Position von IBG Property

Schließen Sie mit dem, wofür Sie einstehen können.

„IBG Property arbeitet nicht mit Grauzonen. Jedes Objekt wird rechtlich geprüft, und Abschlüsse erfolgen nur im legalen Rahmen. Sie kaufen einen Vermögenswert, der durch die Gesetze des Königreichs geschützt ist, ohne versteckte Konstruktion dahinter.“

Fertiges Skript

Was Sie dem Kunden nicht sagen sollten

Versprechen Sie nicht, dass sich nie etwas ändert. Nennen Sie eine Nominee-Firma nicht „übliche Praxis“ und sagen Sie nicht „das machen alle“. Geben Sie keine eigene Rechtsberatung zu einer konkreten Struktur. Besitzt der Kunde bereits über eine thailändische Firma, verweisen Sie offen an einen unabhängigen Anwalt.

Fragen von Partnern

Betreffen die DBD-Prüfungen einen Ausländer mit Eigentumswohnung?

Eine Wohnung, die im Rahmen der Ausländerquote als Eigentum gekauft und auf den Käufer eingetragen ist, ist keine Nominee-Konstruktion. Die Prüfungen richten sich gegen Firmen, deren thailändische Gesellschafter für einen Ausländer handeln.

Was, wenn der Kunde bereits über eine thailändische Firma besitzt?

Weder beruhigen noch Angst machen. Empfehlen Sie einen unabhängigen Anwalt, der die Gesellschafter, die Herkunft ihrer Einlagen und die tatsächliche Tätigkeit der Firma prüft. IBG Property hilft bei der Suche.

Ist eine Pacht über 30 Jahre wirklich sicher?

Die eingetragene Laufzeit ist staatlich erfasst und bindet künftige Eigentümer des Grundstücks. Zusätzliche Perioden aus dem Vertrag hängen von dessen Wortlaut und vom Vertragspartner ab und werden vor der Unterschrift gesondert geprüft.

Quellen und Grenzen

FATF: Länderseite Thailand. Department of Business Development, Thailand. Dieses Gesprächsskript hat IBG Property für Partner erstellt. Es ist keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die Prüfung eines konkreten Objekts durch einen Anwalt.

Informationsmaterial. Beispiele dienen der Veranschaulichung; rechtliche, technische, steuerliche und Anlageentscheidungen erfordern eine auf den Einzelfall abgestimmte Fachberatung.