בדיקות חברות קש בתאילנד: תסריט להתנגדות בנושא בטיחות העסקה
מה לענות ללקוח ששואל, אחרי הידיעות על בדיקות DBD, אם עדיין בטוח לקנות נכס בתאילנד. ארבעה שלבים, טקסט מוכן וצורות הבעלות החוקיות.
מתי עולה ההתנגדות הזו
הלקוח קרא חדשות, או שמישהו העביר לו פוסט על בדיקות של חברות קש. השאלה נשמעת כך: "האם עדיין בטוח לקנות בתאילנד, או שיכולים לקחת לי את הנכס?" מאחוריה עומד חשש לגיטימי לכסף, לא חוסר עניין.
"הכול בסדר" חפוז פוגע באמון. הרצאה משפטית ארוכה מאבדת את תשומת הלב. התסריט שלהלן לוקח כשתי דקות ומחזיק את השיחה בעובדות.
שלב 1. מכירים בחשש
התחילו בהסכמה שהשאלה סבירה. אדם שמרגיש שמנפנפים אותו לא מקשיב לנימוקים.
"אני מבין למה אתה שואל. יש הרבה רעש סביב הבדיקות של המחלקה לפיתוח עסקים, DBD. אבל מנקודת המבט של משקיע מקצועי, התמונה נראית אחרת לגמרי."
שלב 2. משנים את זווית הראייה
הסבירו למה נועדו הבדיקות. תאילנד לא כותבת מחדש את הכללים לקונים זרים ולא מחרימה רכוש שהוחזק כחוק. הרשויות פועלות נגד שיטות אפורות ישנות: חברות שבהן אנשי קש תאילנדים מחזיקים על הנייר 51% מהמניות, כדי שזר ישלוט בקרקע שהחוק לא מתיר לו להחזיק.
הוסיפו את התמונה הרחבה. תאילנד נבחנת לפי התקנים הבינלאומיים של FATF למניעת הלבנת הון, באמצעות קבוצת אסיה והאוקיינוס השקט. ניקוי מבני הקש הוא חלק מהעבודה הזו. לשוק זו בשורה טובה: כללים שקופים מושכים הון מוסדי ותומכים בערכם של נכסים נזילים עם מסמכים נקיים.
"הרשויות לא משנות את החוק לזרים. הן מנקות את השוק מחברות פיקטיביות שהוקמו כדי לעקוף אותו. מי שקונה בדרך החוקית מקבל שוק בטוח יותר, לא מסוכן יותר."
שלב 3. מציגים את צורות הבעלות החוקיות
לאחר מכן עברו מהחדשות לרכישה של הלקוח עצמו. יש שתי צורות חוקיות, ושתיהן נרשמות על ידי המדינה.
בעלות מלאה לזר בדירה בבניין משותף
זר יכול להחזיק בבעלות מלאה בדירה הרשומה על שמו במחלקת המקרקעין. התנאי הוא מכסת הזרים: כל הזרים יחד יכולים להחזיק לכל היותר 49% מהשטח הסחיר של הבניין. הכסף חייב להגיע מחו"ל, והבנק מאשר זאת במסמך עסקת מטבע חוץ.
חכירה רשומה וזכות שטח
וילה או קרקע מוחזקות בדרך כלל באמצעות חכירה ארוכת טווח הרשומה במחלקת המקרקעין, עד 30 שנה לכל רישום. זכות שטח היא זכות רשומה נפרדת להחזיק במבנה על קרקע של אחר. שתיהן מופיעות במרשם המקרקעין הרשמי. אפשרויות הארכה בחוזה הן התחייבויות בין הצדדים ואינן תקופה רשומה, ולכן עורך הדין בודק אותן בנפרד.
שלב 4. העמדה של IBG Property
סיימו במה שאתם יכולים לעמוד מאחוריו.
"ב־IBG Property אנחנו לא עובדים עם שיטות מפוקפקות, באופן עקרוני. כל נכס עובר בדיקה משפטית, והעסקאות נחתמות רק במסגרת החוק. אתה קונה נכס המוגן בחוקי הממלכה, בלי שום מבנה נסתר."
תסריט מוכן לשימוש
| שלב | מה אומרים | מה זה נותן |
|---|---|---|
| הכרה | "אני מבין את החשש, יש הרבה רעש סביב בדיקות DBD." | הלקוח מרגיש שמקשיבים לו |
| שינוי זווית | "הבדיקות מכוונות לחברות קש, לא לבעלים חוקיים." | מפריד בין החדשות לעסקה שלו |
| הצגת הצורות | "בעלות מלאה במכסת 49% לדירה, או חכירה וזכות שטח רשומות לווילה." | נותן עובדות מוחשיות שאפשר לבדוק |
| עמדת IBG | "אנחנו עובדים רק במסגרת החוק, כל נכס נבדק." | סוגר את השיחה באחריות |
מה לא לומר ללקוח
אל תבטיחו ששום דבר לא ישתנה לעולם. אל תכנו חברת קש "נוהג מקובל" ואל תאמרו "כולם עושים את זה". אל תיתנו בעצמכם ייעוץ משפטי על מבנה מסוים. אם הלקוח כבר מחזיק נכס דרך חברה תאילנדית, העבירו את השאלה בגלוי לעורך דין עצמאי.
שאלות של שותפים
האם בדיקות DBD נוגעות לזר שמחזיק דירה בבעלות?
דירה שנקנתה בבעלות מלאה במסגרת מכסת הזרים ונרשמה על שם הקונה אינה שיטת קש. הבדיקות מכוונות לחברות שבעלי המניות התאילנדים שלהן פועלים עבור זר.
ומה אם הלקוח כבר מחזיק דרך חברה תאילנדית?
לא להרגיע ולא להפחיד. המליצו על עורך דין עצמאי שיבדוק את בעלי המניות, את מקור ההשקעה שלהם ואת הפעילות האמיתית של החברה. IBG Property יכולה לעזור למצוא מומחה.
האם חכירה ל־30 שנה באמת בטוחה?
התקופה הרשומה מתועדת על ידי המדינה ומחייבת את הבעלים העתידיים של הקרקע. תקופות נוספות מהחוזה תלויות בניסוח שלו ובצד השני, ולכן נבדקות בנפרד לפני החתימה.
מקורות וגבולות השימוש
FATF: דף המדינה תאילנד. המחלקה לפיתוח עסקים, תאילנד. תסריט המשא ומתן הזה הוכן על ידי IBG Property עבור שותפים. זהו אינו ייעוץ משפטי ואינו מחליף בדיקה של נכס מסוים על ידי עורך דין.
חומר לימודי. הדוגמאות נועדו להמחשה; החלטות משפטיות, טכניות, בנושאי מס והשקעות דורשות ייעוץ מקצועי מותאם למקרה.
פתיחת חשבון שותף ללא תשלום
יש לכם פנייה מקונה נכס בחו״ל? קראו את תנאי שיתוף הפעולה, קבלו את הסכמת הקונה והגישו את הפנייה המפורטת בחשבון השותף.
חשבון השותף וההדרכות זמינים ברוסית ובאנגלית.