Fiscalização de laranjas na Tailândia: roteiro para a objeção sobre a segurança da compra
O que responder ao cliente que, depois das notícias sobre as fiscalizações do DBD, pergunta se ainda é seguro comprar imóvel na Tailândia. Quatro passos, um texto pronto e as formas legais de propriedade.
Quando essa objeção aparece
O cliente leu as notícias, ou alguém encaminhou um post sobre fiscalizações de empresas com laranjas. A pergunta é mais ou menos esta: "Ainda é seguro comprar na Tailândia ou podem tomar o imóvel?". Por trás dela existe uma preocupação legítima com o dinheiro, e não falta de interesse.
Um "está tudo bem" apressado tira a confiança. Uma longa aula jurídica tira a atenção. O roteiro abaixo leva uns dois minutos e mantém a conversa nos fatos.
Passo 1. Reconhecer a preocupação
Comece concordando que a pergunta faz sentido. Ninguém ouve argumentos enquanto se sente dispensado.
"Entendo por que você está perguntando. Tem muito barulho em torno das fiscalizações do Department of Business Development, o DBD. Mas, do ponto de vista de um investidor profissional, o quadro é bem diferente."
Passo 2. Mudar o ângulo
Explique para que servem as fiscalizações. A Tailândia não está reescrevendo as regras para compradores estrangeiros nem confiscando imóveis adquiridos legalmente. As autoridades estão atacando os velhos esquemas cinzentos: empresas em que laranjas tailandeses detêm 51% das cotas no papel para que um estrangeiro controle um terreno que a lei não permite que ele possua.
Acrescente o contexto maior. A Tailândia é avaliada pelas normas internacionais do GAFI contra lavagem de dinheiro por meio do Grupo Ásia/Pacífico. Limpar as estruturas com laranjas faz parte desse trabalho. Para o mercado, é uma boa notícia: regras transparentes atraem capital institucional e sustentam o valor de ativos líquidos com documentação limpa.
"As autoridades não estão mudando a lei para estrangeiros. Estão limpando o mercado das empresas de fachada criadas para burlá-la. Para quem compra pelo caminho legal, o mercado fica mais seguro, e não mais arriscado."
Passo 3. Apresentar as formas legais de propriedade
Depois, saia das notícias e vá para a compra do cliente. Existem duas formas legais, e as duas são registradas pelo Estado.
Foreign Freehold para apartamento em condomínio
Um estrangeiro pode ter a propriedade plena de um apartamento, registrada em seu nome no Land Department. A condição é a cota estrangeira: somados, os estrangeiros podem ter no máximo 49% da área vendável de um prédio. O dinheiro precisa vir do exterior, e o banco comprova isso com um documento de operação de câmbio.
Arrendamento registrado e direito de superfície
Uma villa ou um terreno costumam ser detidos por arrendamento de longo prazo registrado no Land Department, por até 30 anos a cada registro. O direito de superfície é um direito registrado à parte, que permite ser dono de uma construção em terreno alheio. Os dois aparecem no registro oficial de imóveis. As opções de renovação do contrato são compromissos entre as partes e não equivalem a um prazo registrado, por isso o advogado as analisa separadamente.
Passo 4. A posição da IBG Property
Feche com aquilo pelo que você pode responder.
"A IBG Property não trabalha com esquemas duvidosos. Todo imóvel passa por análise jurídica, e os negócios são fechados somente dentro da lei. Você compra um ativo protegido pelas leis do Reino, sem nenhuma estrutura escondida."
Roteiro pronto para usar
| Passo | O que você diz | O que isso gera |
|---|---|---|
| Reconhecer | "Entendo a preocupação, tem muito barulho com as fiscalizações do DBD." | O cliente se sente ouvido |
| Mudar o ângulo | "As fiscalizações miram empresas com laranjas, não proprietários legais." | Separa a notícia da compra dele |
| Apresentar as formas | "Propriedade plena dentro da cota de 49% para o apartamento, ou arrendamento e superfície registrados para a villa." | Traz fatos concretos e verificáveis |
| Posição da IBG | "Trabalhamos só dentro da lei, todo imóvel é analisado." | Encerra com responsabilidade |
O que não dizer ao cliente
Não prometa que nada nunca vai mudar. Não chame uma empresa com laranjas de "prática comum" nem diga "todo mundo faz isso". Não dê você mesmo orientação jurídica sobre uma estrutura específica. Se o cliente já é dono por meio de uma empresa tailandesa, encaminhe a questão com franqueza a um advogado independente.
Perguntas dos parceiros
As fiscalizações do DBD atingem um estrangeiro dono de apartamento?
Um apartamento comprado em propriedade plena dentro da cota estrangeira e registrado em nome do comprador não é um esquema com laranjas. As fiscalizações miram empresas cujos sócios tailandeses agem em nome de um estrangeiro.
E se o cliente já é dono por meio de uma empresa tailandesa?
Nem tranquilizar, nem assustar. Recomende um advogado independente que analise os sócios, a origem dos aportes e a atividade real da empresa. A IBG Property pode ajudar a encontrar um especialista.
Um arrendamento de 30 anos é mesmo seguro?
O prazo registrado fica inscrito pelo Estado e vincula os futuros proprietários do terreno. Os períodos extras previstos no contrato dependem da redação e da outra parte, por isso são analisados separadamente antes da assinatura.
Fontes e limites
GAFI: página da Tailândia. Department of Business Development, Tailândia. Este roteiro de negociação foi preparado pela IBG Property para parceiros. Não é orientação jurídica e não substitui a análise de um imóvel específico por um advogado.
Material educativo. Os exemplos são ilustrativos; decisões jurídicas, técnicas, tributárias e de investimento exigem orientação profissional específica para o caso.
Criar conta gratuita de parceiro
Tem uma consulta de comprador para um imóvel no exterior? Leia as condições de cooperação, obtenha o consentimento e envie a consulta detalhada pela conta de parceiro.
A conta de parceiro e o treinamento estão disponíveis em russo e inglês.